¿Qué es un estudio de mercado inmobiliario?

Un estudio de mercado inmobiliario es una herramienta que nos ayuda a recopilar información para conocer, por ejemplo, si debemos invertir en una propiedad, o determinar el potencial de alquiler de una ciudad o distrito. De hecho, sería una locura comprar una propiedad sin tener información que sustente una compra de este tamaño.

La investigación de mercado es el paso previo que todo inversor debe dar antes de lanzarse al mercado. El objetivo es tener la seguridad de que el proyecto sea viable y que encaje en el mercado existente.

No todos los inversores inmobiliarios tienen la paciencia suficiente para realizar un análisis del mercado inmobiliario de forma competente. Si quieres que tu negocio de bienes raíces destaque de la competencia, tienes que hacer una investigación.

¿Qué es un estudio de mercado inmobiliario?

Un estudio de mercado inmobiliario, también conocido como análisis de mercado comparativo, es un análisis de los valores de mercado actuales de las propiedades, comparable a una propiedad que está buscando comprar o vender.

Siempre se debe hacer un estudio de mercado inmobiliario, ya sea al comprar o vender una propiedad, ya que ayudará a comprender el mercado actual, cuánto valen propiedades similares, si se trata de una propiedad de inversión, cuánto se puede cobrar por el alquiler, etc.

Los agentes y corredores de bienes raíces crean informes para ayudar a los vendedores a establecer precios de lista para sus casas y, con menos frecuencia, para ayudar a los compradores a hacer ofertas competitivas.

La información recopilada a través de un estudio de mercado inmobiliario ayuda al vendedor a elegir un precio de cotización y ayuda a los compradores a ver si el precio de venta es demasiado alto, bajo o razonable.

¿Para qué hacer un estudio de mercado inmobiliario?

Hay diversas razones para hacer este tipo de estudios, la principal es tener información que permita invertir y comprar de manera segura. Entre otras razones también se encuentran:

• Saber si debes invertir en una ciudad en vez de en otra.
• Identificar qué elementos obstaculizan la inversión en ciertos lugares
• Conocer aspectos demográficos para determinar la evolución de la zona donde se quiere invertir.
• Tener información sobre los proyectos de inversión en determinadas zonas y conocer si a futuro tendrán un desarrollo que permitan elevar el valor de las propiedades.
• Al conocer los precios del mercado de vivienda, siempre tendrá la oportunidad de negociar un precio más bajo y evitar el pago excesivo del valor de mercado de una propiedad.

Consejos para realizar un estudio de mercado inmobiliario de manera efectiva

Antes de iniciar la recolección de información, es necesario definir claramente el mercado en el que te vas a posicionar: tipo de productos o servicios ofrecidos, tipo de mercado (particulares, empresas, administraciones, etc.), área geográfica objetivo, etc.

Un mercado bien definido es un punto de partida esencial para la realización de un estudio relevante. 

• Análisis de propiedades: Para realizar un estudio de mercado inmobiliario es realizar un análisis de la propiedad. Debe evaluarse el área y vecindario, tamaño del lote, tiempo de construcción, servicios y amenidades, etc.

   

• Evaluación del precio original: Una vez que hayas realizado el análisis de la propiedad, busca en línea la lista original, si es posible. Esto te dará una buena idea del estado general de la casa. Revise las fotos y las descripciones para cualquier actualización, remodelación o posible problema.

   

• Verificación de las estimaciones del valor de la propiedad: Utiliza los recursos en línea para darle el valor de mercado estimado de la casa. Como se trata de estimaciones de valor de mercado, pueden no ser totalmente precisas, especialmente si se han realizado cambios en el hogar. Pero esto proporcionará un buen número de inicio para continuar tu estudio de mercado inmobiliario.

   

• Comparaciones: Realiza una comparación de la propiedad con otras que se encuentren en la misma área, aspectos como el tamaño, el precio y otros elementos te ayudarán a determinar el valor.

   

• Decidir el valor de mercado: Según toda tu investigación, debes tener un rango de precios para el valor de tu propiedad. Ten en cuenta todo lo observado y analizado y cómo afectará el valor.

Para realizar un estudio podrás elegir entre dos soluciones: hacer investigación de mercado por cuenta propia, o contratar a alguien. 

Pasos para realizar un estudio de mercado inmobiliario

Es necesario adoptar un enfoque estructurado y organizado para realizar estudios de mercado inmobiliario. Para ello, puedes segmentar tu análisis en torno a estos cuatro ejes: mercado, demanda, oferta y medio ambiente, y luego tienes que hacer las preguntas adecuadas. 

El objetivo es claro: analizar el potencial del mercado y validar la viabilidad comercial de tu proyecto.

Paso 1: el estudio del mercado y su evolución

Como primer paso, es importante estar informado sobre el mercado de una manera global. El objetivo es mejorar el conocimiento en este campo: volumen de mercado, tendencias, evolución probable. 

Aquí un ejemplo de una lista de preguntas a hacer cuando se estudia el mercado y su probable evolución:

• ¿Cuál es el volumen del mercado? En particular, en términos de volumen de negocios, clientes, cantidad vendida…
• ¿Cómo va el mercado ahora? 
• ¿Cuáles son sus perspectivas para los próximos años? Un mercado puede estar creciendo o estancándose.
• ¿Cuáles son las tendencias actuales del mercado?
• ¿Qué productos o servicios están disponibles en el mercado?
• ¿Quiénes son sus competidores directos o indirectos? ¿Qué es lo que proponen? ¿Cuáles son los puntos en común y las diferencias entre lo que ofrece la competencia y tu gama de productos/servicios?
• ¿Cuáles son tus términos y condiciones de venta? 
• ¿Quiénes son mis proveedores potenciales y qué condiciones pueden ofrecerme?

Estas preguntas permitirán desarrollar su conocimiento de la situación del mercado y de los actores involucrados.

Te recomiendo checar esta guía para realizar una encuesta de mercado.

Paso 2: el estudio de la demanda

Mediante el estudio de la demanda, el objetivo es conocer a los clientes del mercado y evaluar si hay potencial para ser explotado. He aquí un ejemplo de una lista de preguntas que se deben hacer al considerar la demanda en un estudio de mercado inmobiliario:

• ¿Cuántos clientes hay en este mercado? ¿Cómo está cambiando este número (aumento, disminución, estancamiento)?
• ¿Quiénes son exactamente estos clientes del sector inmobiliario? ¿Dónde se encuentran?
• ¿Cuál es la tasa de consumo de los clientes? ¿Cómo se comportan? 
• ¿Cuáles son los criterios de elección del consumidor? ¿Cuál es su presupuesto? ¿Cuáles son los puntos importantes para activar una compra? 

Paso 3: el estudio de la oferta

El análisis de la oferta consiste en estudiar en detalle lo que tus competidores ya ofrecen en el mercado. He aquí un ejemplo de una lista de preguntas para considerar la oferta:

• ¿Quiénes son los competidores en el mercado? 
• ¿Qué empresas tienen las mayores cuotas de mercado? 
• ¿Cuál es el tamaño de los principales competidores? ¿Dónde se encuentran y cómo eligen sus ubicaciones? 
• ¿Desde cuándo están presentes y cuál es su salud financiera? 
• ¿Qué criterios utilizan algunos competidores para tener éxito mejor que otros?

Un estudio a profundidad de la oferta ofrecida por la competencia puede ayudarle a identificar oportunidades para preparar tu oferta futura y obtener ventajas competitivas. 

A través de un estudio de mercado inmobiliario tendrás un mejor conocimiento de lo que funciona, los criterios esenciales para el éxito, y también de lo que no ha funcionado.

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Paso 4: el estudio del medio ambiente y la legislación

El estudio ambiental consiste en analizar los factores que pueden influir en el mercado, como la normativa aplicable, los desarrollos tecnológicos o cualquier otro elemento que pueda influir.

He aquí un ejemplo de una lista de preguntas que hacer cuando se estudia el medio ambiente:

• ¿Qué innovaciones están afectando al mercado? 
• ¿Cuál es el marco regulador que rige el mercado? 
• ¿Existen leyes específicas para este mercado? 
• ¿Cuáles son las tendencias en la evolución de la legislación?
• ¿Existen grupos profesionales u otros actores que actúan o influyen en el mercado?

Paso 5: Proceso de recolección de datos

El proceso de recolección de datos es uno de los más importantes para realizar un estudio de mercado inmobiliario, ya que te permite recolectar información que te ayude a determinar si el proyecto es viable y tu inversión se encuentra segura. 

QuestionPro te permite realizar tu investigación de campo fácilmente para obtener los datos que necesitas. No importa que no cuentes con Internet, nuestra App Offline te permite realizar encuestas a través de dispositivos móviles y descargar la información una vez que tengas conexión wifi. 

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Paso 6: Presentación de informe de resultados

Presentar un informe con la información obtenida permitirá que los inversionistas puedan realizar un análisis y determinar cuáles son las mejores estrategias para asegurar la inversión.